成都市崇州市工厂厂房企业拆迁评估经营损失评估

成都市崇州市工厂厂房企业拆迁评估经营损失评估

一般来说，拆.迁补偿方式有三种:

金.钱补偿城市国有土地上的房屋拆.迁，货.币补偿价格一般根据周边房地产价格确定。对于农村集体土地上的房屋，各地会有不同的补偿政策。比如济南市规定了宅基地补偿面积的固定上限，超过面积不予补偿。

对于位于市区的村庄，宅基地也将参照周围房地产项目的价格进行货.币补偿。

产权交易产权置换就是我们所说的“搬迁”。国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋都有权在拆.迁过程中选择房屋置换。房屋产权调换的.低补偿方式应为按合法房屋实际面积1:1安置。

农村宅基地置换这种补偿方式仅.限于农村集体土地被拆.迁人。部分被拆.迁人惯了集体土地上“独栋”的舒.适生活，不愿迁入楼房。在这种情况下，如果当地有土地，他们可以分割一个宅基地进行拆.迁，并相应补偿房屋的重置成本价。

厂房拆.迁补偿包括拆.迁资产补偿和拆.迁费用补偿。拆.迁资产补偿，包括不能拆.迁的土地、房屋、地上建筑物及附着物，以及因拆.迁造成的机械设备损失补偿;拆.迁费用补偿，包括搬迁前费用、搬迁过程中发生的停.工费用、机械设备的调试和修理费用、材料的拆除、包装和运输及辞退员工的补偿费;拆.迁政策还有奖励费，包括快.速搬迁费、拆.迁奖励费等。

拆.迁资产补偿一般包括土地补偿和房屋建筑物补偿。土地补偿费，作为承租.人的企业，其经营场地一般是通过租赁获得的。租赁土地分为国有租赁土地和集体租赁土地两种。企业的拆.迁必然导致这种租赁关系的终止。拆.迁的补偿对象是国有土地上的建筑物和附属物，对空地或干净土地的补偿没有统一规定。在一些地方，拆.迁土地补偿往往与房屋建筑物补偿一并计算，存在很多不明确、不透明的情况，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。

资产评估视角下的拆.迁

建筑物的补偿房屋建筑物的补偿，以相关房地产证登记的建筑面积为计算标准。房.产.证、土地证因历史原因不能办理的，可以通过实际测量确定。房屋和建筑物的价值一般由拆.迁人和被拆.迁人共同委托，由评估公司根据相关评估技术标准确定房屋和建筑物的实际价值。

机器设备赔.偿设备重置为新价格，机械设备分为两类:一类是可移动设备，一类是不可移动设备。设备搬迁造成的损失可分为物理损失和功能损失。物理损坏包括拆卸成本、运输成本、安装成本、调试成本等。功能损失的成本包括机器精度的降低和搬迁造成的不合格品的增加。对于不可拆卸的设备，拆除将导致设备的废弃。因此，设备的重置价格应按其新旧重置价格计算，并对业主进行补偿。

对于可以搬迁的设备，本着连续利用的原则，异地搬迁安装，继承投入使用。所以设备搬迁安装费用是拆.迁造成的必然损失，拆.迁人应当赔.偿。设备搬迁费和安装费的补偿金额，由拆.迁人、被拆.迁人或承租.人根据市场价格确定的货物运输价格和设备安装价格协商确定。协商不成的，可以委托专.业评估公司进行评估认定。

拆.迁费用补偿拆.迁补偿费用一般包括停产停业损失、搬迁安置费用和安置补偿费用等。被拆.迁人可以对停产停业损失给予适当补偿。在法律实践中，补偿的标准和依据往往由市级地方政府在政策文件中规定。各地的补偿标准和计算方法不同。

员工安置费用补偿

法律、法规、政策的政策文件对因拆.迁被辞退的职工安置补偿费用没有详细规定，属于拆.迁当事人双方协商争取的项目。拆.迁导致职工被辞退的，按照与职工签订的具体劳动合同和劳动法的有关规定给予补偿。

在拆.迁过程中，为了加快拆.迁进度，拆.迁人往往采取快.速搬迁奖励措施，鼓励被拆.迁人和承租.人尽快签订搬迁补偿协议，迁出拆.迁范围。奖励费的数额由拆.迁人根据实际拆.迁情况确定，也可以由拆.迁人、被拆.迁人和实际承租.人协商确定。需要注意的是，如果被拆工厂的业主和使用人是分开的，那么奖励费应该支付给实际使用被拆工厂的承租.人，这是政策文件规定的，也是合理的做法。